На фоне нестабильности в мировой экономике, обесценивания акций, девальвации национальных валют, пожалуй, только недвижимость остаётся надёжным вложением средств. Да и то не всегда. Как раз из-за этой инвестиционной привлекательности всё чаще в квартире видят не место для жилья, а объект для спекуляции.
В своём классическом виде ипотечный кризис, едва не угробивший всю экономику, пережила Япония, где с 1983 года наблюдался экспоненциальный рост цен на жильё. К концу 1991 года общая стоимость всей земли Японии оценивалась в 20 триллионов долларов, что составляло 20 процентов от всего мирового богатства. С 1986 по 1988 активы корпораций в форме недвижимости возросли на $2,8 триллиона – сумма эквивалентная размеру ВВП.
Одной из причин роста стала агрессивная кредитная политика банков, произошедшая из-за снижения государственного регулирования в этой сфере. С середины 80-х кредитование сектора недвижимости возросло с 7 до 17 процентов, кредитные риски, в погоне за прибылью во внимание не принимались.
Появилось огромное количество так называемых «агрессивных инвесторов», которые закупали недвижимость в кредит, в расчёте погасить долги за счёт роста цен. Получалось до поры до времени. В 1987 году власти под давлением инфляции были вынуждены повысить кредитные ставки, покупательная способность японцев резко снизилась, и инвесторы остались с растущими долгами и огромным количеством обесцененной недвижимости на руках. Достаточно сказать, что цены на жильё упали на 50 процентов по сравнению с пиковыми значениями 1988 –1989 годов. Пока президенты фондов и директоры строительных компаний писали последние трёхстишия и тихо делали себе сеппуку на загородных виллах, сторонники теории заговоров подумывали, кто же инициировал весь этот строительный бум и кто теперь по дешёвке будет скупать Японию…
В 2000-х на те же грабли наступили американцы. Кстати, не удивительно, что именно американский бизнесмен японского происхождения Роберт Киосаки прославился как автор книг, в которых излагались уроки некоего «богатого папы» по инвестированию в недвижимость. История болезни была та же – сверхнизки ставки по кредитам, растущие цены на квартиры, появление на жилищном рынке огромного числа авантюристов и спекулянтов. С 2006 года начался массовый невозврат жилищных кредитов. В отличие от кризиса японского, носившего, в общем, региональный характер, американский ипотечный пузырь при взрыве зацепил экономику европейских стран, которые активно вкладывали деньги в деривативы и прочие завязанные на американский рынок ценные бумаги. Досталось и России, благодаря экс-министру финансов Алексею Кудрину, который, по сообщению интернет-портала «Все про недвижимость», как раз накануне кризиса умудрился вложить средства Стабилизационного фонда в американские ипотечные облигации. Алексей Улюкаев, бывший в 2008 году первым заместителем ЦБ РФ, оценил сумму российских инвестиций в эти бумаги порядка $100 миллиардов!
Впрочем, если верить отечественным финансистам, для России это острое приключение закончилось хорошо. Компании Fannie Mae и Freddie Mac, контролирующие более 90 процентов ипотечного рынка США, получили от государства в общей сложности 188 миллиардов долларов. Оказанная агентствам финансовая помощь считается крупнейшим правительственным займом в истории страны.
Однако, желающих поиграть в ипотечную пирамиду меньше не стало.
Ипотека стала практически единственным способом приобрести квартиру для среднестатистического жителя России. Однако обслуживание ипотечных кредитов на протяжении последних лет становиться более дорогим для населения.
По данным Центробанка, на первое января этого года задолженность населения по ипотечным кредитам по РФ составляла 2647,4 млрд руб., из них просрочено было 27,7 млрд руб. (1%). На первое июля задолженность населения по ипотечным кредитам составляла 3034,8 млрд руб., из них просрочено сроком более 90 дней уже 62 млрд рублей (2%). В целом, пока немного. Но рост более чем на 100 процентов всего за полгода все же впечатляет.
Вместе с тем основные банки повышают ставки по ипотечным кредитам. Тогда как средняя ставка по ипотеке в последние годы стабильно снижалась. В начале 2009 года средняя ставка по ипотечным кредитам составляла 14,4−14,9% годовых. В первой половине 2014 года она была заметно меньше — 12,3% годовых.
Текущий рост ставок по ипотечным кредитам имеет несколько причин: инфляция и усиление инфляционных ожиданий; возрастающая недоступность западного фондирования и замена его более дорогими (за счёт формирования резервов банков и стоимости на внутреннем рынке) кредитными ресурсами; снижение доходной базы российских банков в условиях стагнации экономики; проблемы на рынке недвижимости и рост рисков по выданным ипотечным кредитам. К тому же, Банк России недавно повысил ключевую ставку, тем самым стимулируя рост стоимости финансовых ресурсов.
Очевидно, что основания для повышения ставок есть. Будет ли рост ставок стремительным, зависит от общей экономической ситуации в стране.
По отдельности, каждую секторальную проблему решить можно. Но вот их совокупность может стать фатальной для экономической и политической стабильности в России.
Банки в условиях экономической нестабильности старались избежать ужесточения условий ипотечного кредитования и не повышать ссудную ставку, находя для этого новые источники своего фондирования. Так, Банк Москвы 23 июля 2014 объявил о снижении ставок по своим ипотечным кредитам. Другим способом сохранения и роста своего ипотечного портфеля стало снижение требований к ипотечным заёмщикам. Например, это касается снижения размера первоначального взноса с 60% до 10−20%. Однако при этом увеличиваются кредитные риски для банков.
Несомненно, однако и то, что сегодня в России возник ипотечный пузырь, когда объёмы жилищного строительства и продажи квартир стали расти, однако этот рост не обеспечивается ни финансовыми возможностями банковской системы России, ни необходимым уровнем платёжеспособности населения. Такой ипотечный пузырь создавался несколько лет в США, когда типичным массовым покупателем жилья являлась темнокожая мать-одиночка, как правило, не имевшая стабильных доходов. Американский ипотечный пузырь лопнул в 2008 году. В итоге, обанкротились ипотечные компании Freddie Mac и Fanny Mae, а расстаться со своим жильём пришлось владельцам более одного миллиона домов в США.
Россия уже знакома с проблемами обманутых дольщиков, которые пострадали от невозможности получить квартиры в новостройках. И эта проблема до сих пор так и не решена.
Правительство РФ переложило ее на плечи региональных властей. По аналогии следует ожидать того, что проблемы владельцев ипотечных квартир также не войдет в число приоритетных объектов внимания со стороны правительства.
Однако регионы России, в основном решают свои социальные проблемы лишь за счёт трансфертов из федерального бюджета России. Региональные власти в данном случае могут стать не более чем арбитрами в спорах между тремя сторонами: ипотечными заёмщиками (покупателями квартир), строительными компаниями и банками (ипотечными кредиторами).
Правительство не может в целом по стране заставить банки предоставлять ипотечные кредиты по пониженным ставкам и потому брать на себя дополнительные риски, так как это может привести к их разорению. Поэтому Банку России необходимо ещё больше активизировать свою работу по развитию финансовых рынков, оперативно маневрировать финансовыми ресурсами, создавая новые финансовые инструменты и субъекты финансового рынка.
Одним из способов смягчения напряжённости в сфере ипотечного кредитования, несомненно, будет реструктуризация ипотечной задолженности. Скорее всего, срок погашения ипотечного кредита для большинства проблемных заёмщиков будет увеличен. Но это однозначно станет основанием для увеличения ставки по ипотечным кредитам и так давно уже неподъемным для большинства населения.
В 2014 году вряд ли ипотечный пузырь лопнет. Ведь значительная часть ипотечного рынка приходится на Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, которое имеет прямые государственные источники фондирования, и ему важно выполнить поставленный план по развитию ипотеки и постройке готового ипотечного жилья.
Скорее всего качественное изменение ситуации на финансовом рынке России будут происходить не позже октября-ноября 2014 года. В связи с санкциями, с этого периода российские банки не смогут больше перекредитовываться в западных банках. Это приведёт к дефициту ликвидности российской банковской системы и дефициту финансовых средств в России. Кроме того, это приведёт к росту депозитных ставок по привлекаемым финансовым ресурсам, что, в целях сохранения банковской маржи, неминуемо приведёт к росту ставок по новым и уже действующим кредитам.
Очень велика вероятность, что в одной временной точке в октябре-ноябре 2014 года могут сойтись сразу несколько негативных экономических трендов. Свою отрицательную роль рано или поздно сыграет недавнее решение о продлении заморозки пенсионных накоплений в РФ в 2015 году, то есть изъятие этих денег из системы, что усилит дефицит средств на внутреннем долговом рынке. Замедление темпов экономического роста во всех секторах дает нам рост безработицы или перевод сотрудников на неполную рабочую неделю или сокращение их зарплаты, что приведёт к снижению платёжеспособности населения, включая заёмщиков по ипотечным кредитам.
Наложение нескольких факторов может спровоцировать начало кризисных явлений в сфере ипотечного кредитования, а затем — рост числа людей, потерявших возможность приобрести квартиры, что станет источником социальной напряжённости.
На волне сегодняшнего шапкозакидательского патриотизма не следует забывать о том, что западные санкции не были взяты с потолка, а являются продуктом продуманных решений, подготовленных лучшими западными аналитиками.
Их цель — не просто уколоть самолюбие наших граждан и руководителей, а вызвать широкое общественное недовольство население неспособностью, якобы, правительства России предотвратить проблемы в экономике и снижение жизненного уровня в стране.
В отношении оборонной промышленности и сельского хозяйства России мы уже знакомы с планами импортозамещения иностранных товаров и комплектующих нашими, российскими, товарами и изделиями. В конце года посмотрим, окажется ли способен финансовый мегарегулятор — Банк России — к тому, чтобы организовать замену отныне недоступных западных финансовых ресурсов российскими и азиатскими деньгами и предотвратить начало финансово-банковского кризиса в стране.
Автор : Олег Сухов, специально для «Сила в Движении»